石綿とは、造岩鉱物に属す繊維状の珪酸塩鉱物で、アクチノライト、アモサイト、アンソフィライト、クリソタイル、クロシドライト及びトレモライトをいいます。繊維状で紡織性を有し、耐熱性、熱絶縁性に優れていることで、建材製品として直接壁、天井、柱、梁等に吹き付けられたほか、床材、壁材、天井材、軒天材、防火壁材等に多く用いられました。使用例（国土交通省ウェブサイト）
石綿自体は問題でありませんが、石綿が空気中に拡散し、吸い込むことで労働者や一般人の中に長い潜伏期間の後に肺がんや中皮腫といった重篤な健康障害を起こしていたため、労働安全衛生法や大気汚染防止法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。
そのため、現在では殆どの先進工業国が石綿の使用を禁止し、日本でも 2004 年 10 月 1 日から労働安全衛生法により石綿含有建材、石綿含有摩擦材、石綿含有接着剤の輸入、製造、使用等が禁止し、さらに 2006 年 9 月から石綿を 0.1 重量％を超えて含有する製品の輸入、製造、使用等を禁止し、2012 年には適用除外製品も含め全面禁止になりました。

新築建築物等について、石綿を使用することはなくなりましたが、今後既存の建築物の解体が進むことから、石綿含有建築物の解体等の作業に従事する労働者への配慮と周辺環境への石綿飛散の配慮が重要になります。

2025年6月に西日本では異例の梅雨明け、東京で7月18日に梅雨明けし、連日の猛暑が続いています。2022年6月25日から7月3日にかけて、9日連続で35℃以上の猛暑日を記録したとき、温暖化現象のボーダーを超えたと感じました。
もう簡単には昔には戻れない。
人類の英知を駆使し、温暖化に歯止めを打ち、少しずつ昔に戻していくことを信じながらも、私たちはボーダーを超えた今をどう生きるか、どう知識を蓄えるかが重要だと思います。

梅雨、台風、秋雨の時期になると、土砂災害について報じられること多くなりました。
土砂災害とは、地すべり、土石流、がけ崩れのことをいい、大量の雨や地震によって引き起こされます。
1999年6月29日、広島市・呉市を中心とした集中豪雨により大規模な土砂災害（がけ崩れ・土石流等の発生件数325件、死者24名）が発生しました。この災害で明らかになったことは、宅地開発により誘導された住民が、土砂災害の危険の認識もないままに危険な箇所に家を建て住み続けていることでした。また新たな宅地開発が進むことにより、住環境が整備され、土砂災害のおそれのあることをだれも考えることもなかったこと等でした。
このようなことから、土砂災害のおそれのある箇所を明確にし、住宅等の新規立地の抑制や警戒避難体制の整備などソフト対策を図るため『土砂災害防止法』が2001年4月1日に施行されました。また土砂災害防止法を踏まえ宅地建物取引業法施行規則の一部改正され、土砂災害警戒区域等について重要事項説明の義務化が図られました。
土砂災害とは（東京都公式ホームページ）

土砂災害防止法には、『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』と『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を都道県知事は指定することができ、『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、当該区域における土砂災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域、と定義され、　　
『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』は警戒区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、一定の開発行為の制限及び居室を有する建築物の構造の規制をすべき土地の区域と定義されています。土砂災害が発生したとき住民等の生命等に危害が生ずるおそれがある区域を示すことが目的であり、崩れやすさといった危険度を明らかにするものではありません。
言葉のイメージと本当の意味とは異なることはよくあります。土砂災害防止法のよくある質問を下にリンクします。
土砂災害防止法　よくある質問と回答（東京都公式ホームページ）
区域の指定には、基礎調査の完了から一定の手続きが必要ですが、2014年8月豪雨により広島市北部で発生した土砂災害等を踏まえた法改正があり、区域指定に先立ち、早期に土砂災害の危険性を住民に周知できるよう、基礎調査結果の公表が義務付けられました。
東京都調査結果（東京都公式ホームページ）
重ねるハザードマップ（国土地理院ウェブサイト）

1.降雨量

特別警報、線状降水帯、記録的短時間大雨情報、危険を知らせる異常気象ワードは、当初は驚きを持っていましたが、今は慢性化してきました。いつどこかで事故や災害に巻き込まれても、不思議でない時代になりました。
2004年新潟・福島豪雨災害を受け2005年水防法改定により洪水ハザードマップの作成が義務付けられました。前提となる河川整備に用いられる計画降水量は、多摩川ですと年超過確率1/100でした。
2015年水防法が改正され、想定降水量が河川整備に用いられるものから想定し得る最大規模の降雨量（「想定最大規模降雨」という）に変更されました。要素となる「降雨継続時間」は、今までの洪水時又は雨水出水時の降雨の状況及び流出特性等を総合的に勘案して定め、総降雨量は全国を15地域に分け、地域別、面積別及び降雨継続時間別の最大降雨量から地域特性を考慮し、年超過確率1/1000よりも低くなるようにすることができるようになりました。（浸水想定(洪水、内水)の作成等のための想定最大外力の設定手法）「国土交通省ウェブサイト」
多摩川の想定最大規模降雨は、2日間総雨量588ミリメートルです。

2.避難経路

水防法改正後、2015年９月鬼怒川決壊のあった関東・東北豪雨災害が起こりました。ヘリによる救助者数 1,339人、地上部隊による救助者数 2,919人。既存のハザードマップでは、適切な避難行動につながりませんでした。
住民への周知・伝達がテーマになりました。

3.水防法に基づく洪水ハザードマップ

国土交通大臣または都道府県知事は、下記①～③の河川について、洪水浸水想定区域、洪水ハザードマップの対象とします。
　①洪水予報河川及び水位周知河川により指定した河川「国土交通省ウェブサイト」
　②特定都市河川浸水被害対策法により指定した河川
　③都道県知事に委託される区間外の一級河川のうち洪水による災害の発生を警戒すべきもの及び二級河川として国土交通省令で定める基準に該当するもの
そこに指定の区域、浸水した場合に想定される水深、浸水継続時間に加え、市町村の長は、洪水予報等の伝達方法、避難施設その他の避難場所及び避難路その他の避難経路に関する事項、避難訓練の実施に関する事項、要配慮者利用施設などの施設名及び所在地、その他洪水時等の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために必要な事項を住民等に周知させるため、これらの事項を記載した印刷物の配布その他の必要な措置を講じなければなりません。

4.東京都の洪水ハザードマップの公表状況

東京都の各区市町村の洪水ハザードマップの公表状況はこちらです。「東京都ウェブサイト」
東京都の浸水リスクの公表状況はこちらです。「東京都ウェブサイト」
1000年に1度の想定ですが、イメージがあれば、いつどこかで事故や災害に巻き込まれても大丈夫です。

開かずのシャッターと言われる商店街がある中で、学芸大学駅西口商店街は同東口商店街ともに活気があり元気です。私の通勤路となる西口商店街は、季節ごとの工夫した催しものや飾りが商店街を色付けさせています。
抽選会の案内、短冊の募集、臨時設営するビール会場の案内など街灯に案内板を設置しますが、クリスマスの時には商店街のお店の方々の写真をセピア調にして展示していました。風格があり温かみを感じました。
まとめていただいている方々の熱意、思いが、私たちの心を上げてくれます。
商店街の皆さまにありがとうございます。

１１月の晴れた日差しの温盛がありがたい午後です。
小学校が終わり３組の小学生が帰宅後集まりおしゃべりをしていました。ブランコ、滑り台、鉄棒、砂場があり幼児から低学年の小学生が遊べる遊具が集まっています。公園の一角にはパンジーなどのかわいい花が植えられています。「緑と花いっぱい協定」と書かれた立て札があり、平日のお昼頃ご婦人たちが手入れをされているときが見受けられます。

下馬公園から見通せるところに下馬中央公園があります。
東京学芸大学附属高等学校と隣接し、世田谷はっと保育園を取り囲むように11,410.14㎡ある大きな公園です。柵で囲まれた球戯広場があり何組もの児童が声を上げて過ごしています。この日は球戯広場の外にネットを立ててバトミントンをしている児童もいました。ところどころに犬の散歩で立ち寄る方々も多く見ます。
土のままのところがあれば、石できれいに装飾しているところもあり、球戯広場はダスト舗装され、
この時は紅葉で木々が色づき枯葉を落とす既設でしたが、春は桜色に公園が色づきます。

下馬中央公園から２ブロック目にある公園ですが、1ブロックを過ぎるころから児童たちの声が湧き上がるように聞こえてきます。
アスレチック的な遊具あり、高い鉄棒あり、広場あり。下馬中央公園を凝縮したような公園です。車の多い道路には接していなく、中丸小学校から一番近いので、子供たちが集まりやすい公園として親しまれているようです。

バス通りを渡り、駒沢通りに面した東急ストアの手前に南原公園があります。
ここは幼児を対象にしているようで、椅子型ブランコがあります。滑り台は緩やかで、背の低い鉄棒があります。
東急ストアが近くにあることもあり、平日の昼頃は休憩中の大人がベンチで休んでいるところをよく見ます。

南原公園から駒沢通りを渡り東へ行くと、碑文谷公園があります。
体育館、野球場、テニスコートのスポーツ施設のブロックと学芸大学駅から自由が丘駅に向かう東横線から見下ろせる弁天池や碑文谷厳島神社のある自然エリアのブロックがあります。その間にこども動物広場がありポニー小屋やうさぎなどの小動物とふれあえるエリアがあります。
週末には少年野球が大きな声を出し、ポニーの引馬が行われ、弁天池にボートが浮かびます。年代を問わず様々の人たちの憩いの場となります。

駒沢通りを二子玉川方面に１．５ｋｍ行くと、駒沢オリンピック公園があります。ここは世田谷区の広域避難場所にも指定され、高校大学を問わずスポーツ大会の会場としても食の祭典の会場としても使用されています。
下馬には多種多様な憩いの場がすぐ近くにあります。

だれもが安全に道路を通行できるように安全対策が求められています。対策の一つとして、歩道と車道の段差を少なくしたり、歩道の横断方向の勾配を緩やかにしたり道路を作り替える手法と、速度規制、一方通行などの交通規制、イメージハンプ、路面標示、注意看板設置など道路に何かを付加することで車の速度を抑止する手法があります。またスクールゾーンなどのように道路の１路線に車の進入、速度規制する手法もあります。

〇下水道事業
東京都の下水道の始まりは、コレラの流行による死者の増加により衛生面の改善を図るため、1884年に築造した「神田下水」です。築造後約140年が経過しています。1922年、約100年前三河島汚水処分場の運転が開始されました。近代下水道処理の始まりです。
都市化を図るうえで、住環境、特に衛生上のリスクを回避しなければ社会の土台を揺らしかねないため、人口の多いところから下水道整備を行いました。とはいっても、面的な下水道の整備するのには、下水道管を埋める道路が必要になり、大きな下水道管を埋めるには大きな道路、また埋める深さが深くなると経験と技術力が必要になりますし、費用もかかります。そうは簡単に整備が進みません。
下水道整備に時間を要するところから、1960年代後半から1970年代では、公害や河川の汚濁が社会問題になりました。社会基盤を整えるためには、下水道整備を急いで進める必要があります。
1980年代から多摩部についても下水道整備が始まり、1995年区部はほぼ下水道普及率が100％になりました。その頃下水道施設の築造は、全国的に最盛期となり現在でも築造され続けています。
膨大な労力と費用をかけて埋設した下水道管の耐用年数は50年です。

〇道路事業
下水道も含みますが、道路・港湾・空港・鉄道などをインフラ施設といい、福祉の向上と経済の発展に必要な公共施設のことですが、これら公共施設の老朽化が懸念され、国土交通省は平成24年7月に検討を始めました。同年12月中央自動車道笹子トンネル天井板落下事故が起こり甚大な被害が生じました。急きょ緊急点検が行われインフラ施設の老朽化対策が図られました。

「国土交通省ウェブサイト（https://www.mlit.go.jp/common/001040673.pdf）」へリンク

道路といっても、道路表面の舗装の状態だけでなく、橋梁・トンネル・街灯・ガードレールなど複数の施設で構成されています。国土交通省は老朽化が原因で甚大な被害にならないよう橋梁・トンネルなどの大きな施設について、平成26年7月、5年に1度の近接目視の点検を管理者に義務付ける省令を施行しました。
橋梁については、長さが２ｍ以上ある橋梁が全国で約70万橋、市町村の管理する橋梁が約50万橋あります。市町村では橋梁に従事する職員の数が少なく、大きな河川に架かる橋梁や吊り橋などは特殊の機材がないと近接目視ができないため、業務委託費用の捻出が課題の１つですが、国土交通省のリーダーシップにより、道路の老朽化対策は実施されています。

「国土交通省ウェブサイト（https://www.mlit.go.jp/common/001046640.pdf）」へリンク

〇戸建住宅
戸建住宅は自己所有のため、所有者の意志に委ねられるところが大きいです。修繕費の支出のできる所有者は、よい状態の建物を維持できる反面、詐欺的な要素を含んだ来訪者に修繕工事を依頼することもあります。修繕費の捻出のできない所有者は、今まで修繕しなくても大丈夫だったから今後も大丈夫だろう、と放置し、建物が急速に老朽化することもあると思います。なにかの事情でその建物が空家になり、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態などになると特定空家に指定されます。特定空家に指定されると、いずれ住宅用地の特例措置が適用から外され土地の固定資産税が正規の税額となり、最終的には行政代執行で撤去されます。
重要なことは計画を作り、計画に従うことです。
2004年、ぼくは某ハウスメーカーで戸建住宅を建てました。建築後下表の修繕計画書をもらいました。その当時は家を建てたら固定資産税だけで、お金はかからないと思っていたので、下表下段の「約14,000円/月」は衝撃でした。近年の機材費の高騰を考慮すると今後が恐ろしいです。

また地震などの災害から人命を守るため、社会活動の影響を最小限に抑え、迅速に災害前の社会活動を戻すため、耐震性・耐火性が叫ばれ、行政はいろんな取り組みをしています。
世田谷区では、昭和56年5月31日までに着工した木造住宅の耐震化の支援として、無料耐震診断、診断後の助成事業などを行っています。

〇マンション
国土交通省は「長期修繕計画標準様式　長期修繕計画作成ガイドライン　長期修繕計画作成ガイドラインコメント」出典：国土交通省ウェブサイト （https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf）の冒頭に、マンションは、令和2年末に累計約 675 万戸、約 1,573 万人が居住していると推測され、近年では年間約10 万戸が供給され、首都圏では住宅取得者の半数以上がマンションを選択し、マンション居住者の約６割がマンションを終の棲家と考えている、とあります。
反面、①共同生活に対する意識の相違、②多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、③利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、④建物構造上の技術判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、多くの課題があるとし、適切な長期修繕計画を作成し、これに基づいた修繕積立金の額を設定し、積み立てることが必要としています。
マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体（管理組合）を構成し管理を行うこととなります。国土交通省の提示するマンション標準管理規約「国土交通省ウェブサイト （001216238.pdf (mlit.go.jp)）」の第32条に管理組合の業務の１つとして「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理」が挙げられています。コメントには

• 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の 実施のために重要である。
• 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。
  １ 計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上 とすること。
  ２ 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。
  ３ 全体の工事金額が定められたものであること。 また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。
• 長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。
  

とあります。
マンションは巨大化するにつれ、多くの区分所有者が住み、セキュリティなど最新機器が導入され、管理が複雑になるため、マンション管理士など管理組合の運営を委託せざるを得なくなるマンションが多くあると思います。
でも自分たちの住環境であり財産です。 計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上の修繕計画であるか、外壁補修・屋上防水・給排水管取替え・窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているか、修繕積立金は十分か、定期的な修繕計画の見直しはされているかなど確認してみると、面白味が沸くかもしれません。管理組合の組合員も委託を請ける業者もみんな人です。コミュニケーションこそが大事です。
下にマンションの補修・修繕・改修の概念図を載せました。これはマンションだけでなく、インフラ施設、戸建住宅についても同様です。

「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分をいいます。
建物の区分所有等に関する法律第二条4項には「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう」【出典：e-Gov法令検索（https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）】とあります。
第四条第２項には、規約により共用部分とすることができること、その旨の登記をしなければ第三者に対抗することができないことが謳われています。

共用部分の分類は「法定共用部分」と「規約共用部分」に分かれます。規約共用部分は第四条第二項によるもので、外観上は専用部分と変わりありませんが、規約（マンションごとに定める【マンション管理規約】）により共用部とされるものをいいます。例えば、集会場やキッズルーム、管理人室などです。
法定共用部分は「全体共用部分」と「一部共用部分」に分かれます。一部共用部分は区分所有者の一部の共用部分で、高層階にしか止まらないエレベーターなどをいいます。
全体共用部分は廊下、階段、ロビー、バルコニーなど一般部と支柱、耐力壁（構造上必要な壁。仕切りの壁と異なり撤去できません）、屋根、外壁などのマンションの基本的構造部分とエレベーター設備、電気設備、消防設備、水道・下水道・ガスなどの配管などマンションの付属物をいいます。

共用部分の管理については、マンション標準管理規約「国土交通省ウェブサイト （001216238.pdf (mlit.go.jp)）」「第５章　管理」に記載があり、冒頭に区分所有者の責務として、「 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない」とあります。マンションにはたくさんの人が住んでいるので、共用部分や他の専用部分に影響のある行為や建物に影響があることはやらないでください、必要があればみんなに相談してください、という内容になっています。
安全、安心、健全に過ごせる住環境の維持のための規則になりますが、マンション標準管理規約は国土交通省が作成したひな形のため、みなさまのマンション管理規約と同一ではないと思います。一度ご確認してみてはいかがでしょうか。
ただし、マンション管理規約に記載がないからといって共用部分に影響のある行為をしてよいと判断するのではなく、記載のないことをマンション管理組合に伝え、規約の修正を促すのがよいかもしれません。

エアコンの異臭はここ１０年以上の永遠のテーマでした。
はじめのうちは、エアコンのアルミフィンに市販のスプレーを使っていました。スプレー後スプレーの匂いで少し気持ちよく過ごせたのですが、少しずつ異臭が復活してきました。またスプレーするのですが、アルミフィンの汚れが取れるようには見えませんでした。
量販店を物色していると、吹き出し口の奥にある送風ファンを掃除するスプレーを見つけました。確かに埃のように黒い汚れが送風ファンにはぎっしりと付着していました。アルミフィンよりも送風ファンのスプレーは高価なのですが、試験的に掃除をしてみました。
想像以上に黒い汚れが落ちました。でも完全に汚れが落ちたわけではなく、数か月過ぎると異臭がするようになりました。
そのうち何をやっても数日で異臭がするようになったので、新しいエアコンに買い換えました。そうはいっても、家中のすべてのエアコンを買い替えると費用がかかるので、だましだまし使用しました。
エアコン掃除のテレビCMを見かけるようになり、エアコンの掃除ってできるものだと思うようになり、やってみることにしました。

エアコンカバーは外れやすいものとどうなっているのかさっぱりわからないものがあります。無理して外して、壊さないようにしてください。できるだけ外して、外れないものはそのままで、今よりも異臭がしなくなることを信じるとよいと思います。
個人的には高圧洗浄機で清掃したほうが、短時間で根こそぎきれいになったように思えました。しかし、圧力が高すぎアルミフィンに支障があったり、電気系統を巻き込んだりすることもあると思います。一般的にはポンプ式水圧クリーナーを使用するようです。

宅地建物取引業とは、宅地建物取引業法第2条2項に「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」と定められています。

内容	売買	交換	賃貸
自己	〇	〇	ー
代理	〇	〇	〇
媒介	〇	〇	〇

「業」とは不特定多数者に繰返し何回も、上表の宅地建物取引を行うことをいいます。
宅地建物取引業を行うものは、国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けなければなりません。つまり自分が所有するマンションを不特定の者に貸すことは宅地建物取引業に該当しないため、都道府県知事等から免許を取る必要がありません。

宅地建物取引業法
（報酬）
第四十六条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

引用元：e-Gov法令検索

第四十六条中の「国土交通大臣の定めるところ」は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で告示されています。

第四十六条中のあるとおり、報酬が必要な取引は「代理又は媒介」であり、宅地建物取引業者が所有する宅地又は建物の売買又は交換については、報酬が必要ありません。宅地建物取引業者が所有する宅地又は建物の賃貸については、第2条2項にあるとおり宅地建物取引業ではないため、「国土交通大臣の定めるところ」は適用されません。宅地建物取引業者によって、「国土交通大臣の定めるところ」を準用したり、事務手数料として請求されることがありますので、借りられる方は宅地建物取引業者に確認してください。
かやしま不動産は、世田谷区奥沢1丁目に女性専用のシェアハウスを所有しています。清掃などの管理業務も自社で行っています。不具合があれば即対応、を心がけています。当物件については、敷金・礼金・手数料を無料としています。空き部屋がございましたら、かやしま不動産にお問い合わせください。
またかやしま不動産では、世田谷区を例にすると10,000件を超える賃貸物件からご要望にあった物件をご紹介いたします。ご契約時では、賃貸仲介手数料を「国土交通大臣の定めるところ」の「第四　貸借の媒介に関する報酬の額」の「一月分の一・一倍」を「一月分の〇・九九倍」とさせていただいています。合わせてお問い合わせください。