保証人のあり方の変化、家賃保証会社への推移

昭和・平成時代は、アパートを借りるときには保証人が必要で、不動産管理会社と大家さんの審査を受け、了解が得られると借りることができました。大概保証人は親や親族にお願いしてなってもらうことが多かったです。
平成時代前半、賃貸物件を探しに不動産屋に行ったことがあります。いくつかの物件を案内してもらい、借りたい物件を決めました。不動産屋の主人にぼくが市役所の職員だというと、主人は笑顔で物件のオーナーに電話して、立派な人だ、誠実な人だと繰り返し、保証人なしで賃貸契約をしました。この人はぼくの何を知っているのだろうか?

同時期に、借金の保証人になり借金の肩代わりをさせられる多くの事例が発生しました。保証額について、借金額だけでなく遅延損害金が加算され限度なく積み上がります。保証人の破産が多々あったため、保証人になることを依頼することで、人間関係がぎこちなくなることもありました。

国は2004年に貸金等債務(債務の範囲に金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務)について、保証額の極度額を定めなければ効力がないと民法を改正しました。しかし保証については、貸金等債務だけではなく、家賃債務等についても同様であったため、国は2017年に個人根保証契約(一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約)についても保証額の極度額を定めなければ効力がないと民法を改定しました。

(個人根保証契約の保証人の責任等)
第四百六十五条の二 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

e-Gov法令検索」<https://elaws.e-gov.go.jp/>

景気が低迷する中、高齢化等社会情勢の変化や家族の在り方等の意識の変化が進み、居住用建物の賃貸時に保証人不在のため、賃貸不能事例が発生しました。家賃保証の需要が高まり、家賃保証会社が設立されるようになりました。
保証内容、保証料の現状例を下の表に示します。

保証会社未納賃料
保証
明渡訴訟
費用
残置物撤
去費用等
原状回復
費用保証
初回保証料更新保証料
A社50%30% /2年
B社50%2% /月
C社50%10,000円 /年
                                保証料:月額家賃等の率

家賃保証会社が増えるにつれて、家賃保証に係る苦情が増えました。苦情例を以下に示します。

○過大・不明瞭な請求
  ・身に覚えのない保証会社からの請求(説明を求めても根拠が示されない)
  ・不明瞭な請求(求償の内訳が不明瞭)
  ・過大な手数料を請求された(法定された年率14.6%超)
 ○契約・説明
  ・保証契約を結んだ覚えがない
  ・更新手数料について説明を受けていない。
 ○その他
  ・保証人がつけられないから保証会社を利用するのに、保証会社から保証人を求められた。
  ・滞納立替え分の返済を分割払いに応じてくれない。
  ・保証会社からの退去要請
  ・事業者の倒産

出典:国土交通省ウェブサイト (001153371.pdf (mlit.go.jp)

2017年、国は家賃債務保証業を営む者の登録に関し必要な事項を定めることにより、その業務の適正な運営を確保し、家賃債務保証の健全な発達を図ることを通じて、もって賃貸住宅の賃借人その他の者の利益の保護を図ることを目的に家賃債務保証業者登録制度を創設しました。
登録されていなくても家賃債務保証業を営むことはできますが、登録の基準は 以下のようにしました。

  • 暴力団員等の関与がない
    安定的に業務を運営するための財産的基礎(純資産額1,000万円以上)
  • 法令等遵守のための研修の実施
  • 業務に関する基準を規定した内部規則・組織体制の整備
  • 求償権の行使方法が適切である
  • 相談又は苦情に応ずるための体制整備
  • 法人の場合、家賃債務保証業を5年以上継続していること又は常務に従事する役員のうちに、家賃債務保証業務に3年以上従事した経験がある
  • 使用人(事務所の代表者)について家賃債務保証業の経験が1年以上 等
出典:国土交通省ウェブサイト (001203919.pdf (mlit.go.jp)

家賃保証会社の審査の現状は、必要書類等確認後迅速に判断しています。ただし過去に家賃の未払い等あると、審査に通りません。賃貸物件を借りることができなくなるので、確実に家賃は支払うようにお願いいたします。

2024年5月28日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

区分所有(マンション)の専有部分とは?区分所有者は何ができるのでしょうか。

  • 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
  • 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
  • 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

マンションを購入しても、専有部分以外の建物の部分である「共用部分」は購入者すなわち区分所有者のものではないということです。例えば部屋を囲む躯体部ー鉄筋コンクリートでできているので叩くと硬いですーは共用部分です。(部屋を仕切っているだけの木材などでできている壁は専有部分)躯体の外にあるバルコニー、錠及び内部塗装部分以外の玄関扉、窓枠及び窓ガラスは共用部分です。個々の区分所有者が交換したり、エアコン設置のために穴をあけたりできないということです。
これはモデルとしての標準規約での考え方ではありますので、実際は個々のマンションの規約によります。専有部分の修繕工事についても理事会の承認が必要とマンションの規約に定められていることもありますので、修繕工事の検討時にマンションの規約にはどう書かれているか再度ご確認する必要があります。

2024年5月8日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

平成30年度に発生した地震より、地震で倒れないブロック塀の安全対策が公表されています。

国土交通省(「国土交通省ウェブサイト」へのリンク)」は平成30年6月に発生した大阪北部地震の類似の被害のないよう、ブロック塀等について建築基準法施行令より以下のチェックポイントを公表しています。

□1.塀は高すぎないか
・塀の高さは地盤から2.2m以下か。
□2.塀の厚さは十分か
・塀の厚さは10cm以上か。(塀の高さが2m超2.2m以下
の場合は15cm以上)
□3.控え壁はあるか。(塀の高さが1.2m超の場合)
・塀の長さ3.4m以下ごとに、塀の高さの1/5以上突出した
控え壁があるか。
□4.基礎があるか
・コンクリートの基礎があるか。
□5.塀は健全か
・塀に傾き、ひび割れはないか。
<専門家に相談しましょう>
□6.基礎の根入れ深さは20cm以上か。
□6.塀に鉄筋は入っているか
・塀の中に直径9mm以上の鉄筋が、縦横とも 80cm間隔
以下で配筋されており、縦筋は壁頂部および基礎の横筋に、
横筋は縦筋にそれぞれかぎ掛けされているか。
・基礎の根入れ深さは30cm以上か。(塀の高さが1.2m超の
場合

国土交通省ウェブサイト 「ブロック塀等の点検のチェックポイント」(001251611.pdf (mlit.go.jp)

控え壁が邪魔なので、色を付けたり、ブロック塀を低くしたり、既設のブロック塀の高さを低くすることで控え壁を撤去したりしています。
大事なことは、地震時にブロック塀等が倒れて第三者等に損害を与えないこと、つまり地震時にブロック塀等が倒れないように、所有者及び占有者が管理すること。
また見通せない塀を高くすることで、死角が増え泥棒等の犯罪が起きやすくなります。
ブロック塀は2段程度にし、必要があればブロックの上に格子の柵を設けることで、地震時の安全面、防犯面で有効ではないでしょうか。

2024年5月3日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

中野駅周辺、平成19年度に決定した中野四丁目地区地区計画により、ボーダーのない街並みが形成されています。

中野駅周辺にある公園、道路、大学用地等の境界に構造物がなく、樹木で覆われ、一体的な街が形成されています。地区計画でどう定められているのか調べました。
地区計画とは、特定の範囲の地区についてその地区にふさわしい計画の制限の網をかけることをいいます。
中野四丁目地区地区計画には、建築物の壁面後退の制限をしていますが、塀を設けてはいけないとか植樹をしないといけない等の制限はありませんでした。
中野区役所に訊くと、平成21年度にガイドラインを定め、ガイドラインをベースとして地区計画を定めているとのことでした。

セントラルパークと公共空地と民地との間にボーダーがありません。

大学と歩行者通路との間に塀などがありません。

杉並区の公園とも緑が一体化しています。

2024年5月1日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

老朽化したマンションの現実

マンションには多くの人が住んでいます。多くの家族がいて、時間と共に変化します。
入居時は子育て同世代で、想い意見が同じ方向をむいていましたが、子供の成長と共に違う塾へ行き、違う学校へ通います。当然、学校の同じ部活の生徒の父兄との付き合いが濃くなります。
仕事を含めた日常の慌ただしさの中にいるだけで手がいっぱいだと思う中、仕事上のトラブルが発生すると心休まるときがありません。そこにマンションの会合やイベントがあっても、徐々に足が遠のくことは自然なことかもしれません。

3世帯で入居した優しいおじいちゃん、おばあちゃんを見かけなくなります。
だれが住んでいたのかわからない部屋が売りに出されたり、貸したりしています。知らない犬を連れた人を見かけるようになります。何回か外壁やエレベーターなどの点検や修繕をし、働き盛りだった人がマンションにいるようになります。
ある日、マンションの管理組合の役員当番で、会合に参加しました。
管理者から当マンションは大規模修繕の必要があり、修繕をするためには「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」の賛成が必要です、と説明を受けました。
概略的に「区分所有者」とはマンションの部屋の数であり、「議決権」は専有部分の床面積の割合です。「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」とは、会合の出席者ではなく総数です。
あなたは、どうしますか?

国土交通省が耐震性の不足するマンション(出典:国土交通省ウェブサイト (001404906.pdf (mlit.go.jp))、第三者被害をもたらすマンション、バリアフリー基準の不適合マンションなどを放置するのではない手法を提案・検討しています。
これで運営が整うマンションはわずかではないでしょうか。
公共の福祉と個人財産の境界を行政がどこまで踏み込めるのでしょうか。


2024年4月23日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

マンションの修繕工事、タワーマンションではどのように施工するのでしょうか。

マンションの修繕工事に伴う足場は、あまり高さを持たないものでは一般家屋同様鋼製足場を用います。作業のしやすさがメリットで、風の影響を受けることや足場のある工事期間中は部屋に光が当たらないことがデメリットです。
タワーマンションではゴンドラを用います。メリットは作業していない部屋については、日当たりがよく日常の生活を送れることです。デメリットは風が強いと作業ができないことです。
タワーマンションで下層部は鋼製足場、上層部ではゴンドラを用いることになると、住んでいる方の不公平感が出ますし、エレベーターの改修工事が必要になると同様のようです。
マンションの工事手法の決定はどのようにするのでしょうか。

2024年4月20日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

賃貸仲介手数料20%OFF

不動産事業を展開し約1年、地域の皆様からご要望・ご相談・ご意見をいただきながら、勉強・成長させていただいています。
地域の皆様への感謝と共に、さらに成長するために賃貸仲介手数料(賃料の1か月分+消費税)を20%下げさせていただき、80%で仲介させていただきます。
賃貸物件を探されている方、転居を迷われている方、特に用事のない方も含めて、ぜひ「かやしま不動産」にお越しください。



昭和40年代、開発された人気だった山手の住宅地。今どうなっているのか。

 山の手とは、高台にある住宅地で、四谷・赤坂・青山など区部の西側の台地の区域を指します。
山手(やまて)は、山よりの土地をいい、山の手にあやかってか高台で見晴らしがよいと、昭和40年代に開発された住宅街が多くあります。
昭和49年にリリースしたユーミンの「海を見ていた午後」に唄われる「山手のドルフィン」がありますが、山手によい印象を与えたかもしれません。
昭和40年代の活力のあった時代では、高台にある自宅に帰る途中の上り坂は、それほど気にならなかったと思います。しかし、それから50・60年の月日が過ぎ、家族のありかたなどの意識の変化と少子・高齢化などの社会状況の変化から、地域の人口減少による空家が多く発生しています。
ぼくらは過去の事象が現在に問題視されていることはわかります。それを端的に指摘することもできます。しかし将来については、一定のあいまいさが含まれたり、日々の生活が精一杯で考えることがあまりなかったりします。
今、マンションが材料・労務費の高騰より非常に高値になっていますが、よく売れています。タワーマンションも人気です。居住空間が面ではなく上空に広がっています。
50年後、タワーマンションはどうなっているのでしょうか?

2024年4月15日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

家事

今日は自宅にいました。
朝家族を駅まで送り、部屋の掃除をして、晴れる予報だったので布団干して、本を読んでいると、ご近所の方が雨が降ってると教えてくれて、布団を入れ、買い物に行き帰宅後再度布団を干し、犬の散歩後布団を取り込み、少しうたた寝し、風呂の掃除をしたら、17時過ぎていました。
やれ、やれ。

2024年4月12日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明

大粒の涙

学芸大学駅西口商店街にある花壇のブロックに、70過ぎのおばあちゃんと黄色の帽子を被った5歳くらいの女の子が座っていました。女の子は泣き声と共に、遠くからでも見て取れる涙をこぼしていました。通りかかったおばあちゃんと同世代の女性が声をかけると、「ママ、パパがいいー」と女の子は叫びました。
たぶん、パパでもだめじゃないかな。

2024年4月10日 | カテゴリー : ブログ | 投稿者 : 萱嶋弘明