建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という）には『「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう』とあります。１つの建物で構造上・利用上の独立性のある部分で、マンションの101号室、201号室などマンション購入部のイメージです。
区分所有法は、マンションが出現し始めた1962年に制定されました。民法は１つの建物に１つの権利としていましたが、１つのマンションをたくさんの人が所有することになるので、民法の特別法として区分所有法があります。
マンションの規約についても、分譲会社や管理業者が個々に作成していたため、住む人のニーズにあまり対応していなかったことから、現国土交通省が関係機関等からの意見を踏まえ、1982年に現マンション標準管理規約「国土交通省ウェブサイト （001216238.pdf (mlit.go.jp)）」（以下「標準規約」という）をモデルとして作成しました。
標準規約には専有部分を以下のように定めています。
- 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
- 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
- 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
マンションを購入しても、専有部分以外の建物の部分である「共用部分」は購入者すなわち区分所有者のものではないということです。例えば部屋を囲む躯体部ー鉄筋コンクリートでできているので叩くと硬いですーは共用部分です。（部屋を仕切っているだけの木材などでできている壁は専有部分）躯体の外にあるバルコニー、錠及び内部塗装部分以外の玄関扉、窓枠及び窓ガラスは共用部分です。個々の区分所有者が交換したり、エアコン設置のために穴をあけたりできないということです。
これはモデルとしての標準規約での考え方ではありますので、実際は個々のマンションの規約によります。専有部分の修繕工事についても理事会の承認が必要とマンションの規約に定められていることもありますので、修繕工事の検討時にマンションの規約にはどう書かれているか再度ご確認する必要があります。
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