定期建物賃貸借（定期借家制度）は、2000年3月1日から施行されました。良質な賃貸住宅の供給促進などを目的として、1999年12月に借地借家法が改正された制度で、借地借家法第38条に定められています。施行当時の国土交通省のパンフレットはこちら（国土交通省ウェブサイト）です。

• 定期建物賃貸借は公正証書等の書面で契約するときに限り、契約期間が１年未満を含め契約の更新がない旨を定めることができる。（借地借家法第38条第1項）
• 2022年5月18日に施行されたデジタル改革関連法に伴い、第1項の書面は電磁的記録にも適用された。（第2項）
• 賃貸人は賃借人に、第1項の旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。（第3項）
• 2022年5月18日に施行されたデジタル改革関連法に伴い、賃貸人は第3項の書面の交付に代えて、電磁的方法により提供できる。（第4項）
• 賃貸人が第3項の説明をしなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効とする。（第5項）
• 第1項の建物の賃貸借期間が1年以上のときは、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人は賃借人期間満了の通知をしなければ賃借人に対抗できない。通知が遅れたときは、通知をしてから6か月後に賃借人に対抗できる。（第6項）
• 床面積200㎡未満の建物について、賃借人は転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により解約の申し入れができ、解約の申し入れ後1か月の経過で契約は終了する。（第7項）
• 第6項より賃借人に不利なものは、無効とする。（第8項）
• 借賃増減請求権（借地借家法第32条「出典：e-Gov法令検索」）は、第1項の契約に特約があるときは適用しない。（第9項）

賃借人に契約の更新がない旨を確実に説明することが重要です。賃貸人が不動産業者に管理や定期建物賃貸借契約を委任しても、第3項にあるよう不動産業者が賃借人に説明することとは別に、賃貸人が書面をもって説明しなければいけません。賃貸人の手間などを考慮し、2018年2月28日付「定期建物賃貸借に係る事前説明におけるＩＴの活用等について」（定期借家推進協議会ホームページ）にあるように、一定要件を確立すれば賃貸人から代理権を授与された宅地建物取引士が説明できます。
第9項にあるように、賃料の増減が借地借家法ではなく、契約にある特約に委ねられます。また期間が満了し再契約するとき、新たな契約となるため賃料変更の理由などは必要なく、賃料が変更できることが普通建物賃貸借との大きな留意点になります。

省エネ基準（正式名称「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」）の制定の背景は、 1970年代に起きた2度のオイルショック（石油危機）が直接的な引き金です。当時の日本はエネルギー資源のほとんどを輸入の化石燃料に頼っていたため、大打撃を受けました。

「エネルギーを無駄遣いしない国づくり」が急務となり、1979年に「省エネ法」（正式名称「エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律」）が制定されました。これに基づき、1980年に初めて住宅に対する断熱の目安となる「旧省エネ基準」が設けられました。
1990年代に入ると、地球温暖化問題が世界的な課題として浮上しました。特に1997年に日本で開催された「気候変動枠組条約第3回締約国会議（COP3）」で京都議定書が採択され、日本も温室効果ガスの削減目標を負うことになりました。

省エネ基準について、 家庭生活からのCO2排出量を大幅に減らすため、1992年の「新省エネ基準」、1999年の「次世代省エネ基準」と、住宅の断熱性能や気密性能の基準が段階的に引き上げられていきました。
2011年の東日本大震災による電力危機を経て、エネルギー自給率の向上が再び強く意識されるようになり、さらに、2015年のパリ協定、そして2020年に日本政府が宣言した「2050年カーボンニュートラル（温室効果ガス排出実質ゼロ）」という目標が制定され、省エネ基準は単に「熱を逃がさない（高断熱）」だけでなく、高性能な設備（省エネ）や太陽光発電（創エネ）を組み合わせたZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の普及が推進されています。

下表のとおり、「2025年の省エネ基準適合義務化」や「2030年の適合義務基準引き上げ予定」は、この脱炭素社会の実現に向けた国を挙げての重要なロードマップです。

表：省エネルギー基準等の推移

出典：「学ぼう！ホームズ君」

最初は「エネルギーを節約して危機を乗り越えよう」という目的で始まりましたが、現在では「地球環境を守り、持続可能な社会を作るための必須条件」として、住宅の省エネ化が法律レベルで強く推進されています。また、国のためだけでなく、結果として住む人の「ヒートショックなどの健康被害防止」や「光熱費の大幅な削減」といった実生活のメリットにも直結しています。

建築基準法第三十九条は以下のとおりです。

（災害危険区域）
第三十九条　地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。
２　災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、前項の条例で定める。
出典：e-Govポータル　（https://www.e-gov.go.jp）

地方公共団体は条例で、津波、高潮、出水等で災害危険区域に指定すると、建築制限をすることができるという内容です。
東京都でも土砂災害特別警戒区域内であっては、土砂災害防止法に基づき、建築制限を行うところはありますが、津波、高潮、出水についてはありません。建築規制ではなく、広く情報（東京都公式ホームページ）（浸水予想エリア及び予想深さ、過去の浸水状況など）を公開し、区市町村の洪水ハザードマップ（世田谷区ホームページ）に避難所などの情報を取り込み、避難体制の構築を行っています。またインフラ整備や体験学習など（東京都公式ホームページ）を都民に発信することで、都市計画の観点で土地の有効活用を止めない対策を行っています。

建築基準法第三十九条に基づき災害危険区域を指定している地方公共団体はあります。
宮崎市は出水について、災害危険区域（宮崎市ホームページ）の指定及び緩和措置（宮崎市ホームページ）を行っています。建築を規制するだけでなく、予想最大浸水深以上に地盤を嵩上げすれば建築できる等を規定しています。

区市町村は避難体制の構築を行っていますが、東京都内は人口が多いためすべての人を避難所に収容できないため、世田谷区でも在宅避難の誘導（世田谷区ホームページ）を行っています。東京都では在宅避難と避難所の留意点（東京都公式ホームページ）を整理しています。

出水、地震、火山灰など要因ごとまたは複数のことが重なり合って災害が起こります。在宅避難にするのか、どこを補強すれば在宅でも安心できるのか、あるいは避難所に移動するのか、考えを確立するとよいと思います。

自宅のエアコンは隠ぺい配管です。
家電量販店に行くと、隠ぺい配管はカビが生えて真っ黒になっていると施工できないことがある、と言われましたが、支障なく設置できました。別のエアコンの取替えのときも同様でした。
2000年代初めに、ハウスメーカーから外観がきれいでいいですよ、と隠ぺい配管を勧められて採用しました。たぶん丁寧さの少ない業者が隠ぺい配管をすると、何かしらの原因でカビが生えるものだと解釈しました。

管理物件のエアコンの冷暖房が機能しなくなったので、エアコンの交換を検討しました。WEB上の設置工事費を含んだ価格の低い業者に依頼しました。工事業者と立会うと、隠ぺい配管のため施工できない、と言われました。
隠ぺい配管は技術力が必要で、今回来た作業員ではできないということだと思いました。WEB上で業者を探しても、同様のことがあることを懸念して、家電量販店で確実に施工できることを確認しながら決めようと思いました。

家電量販店で上記の写真を見せ、隠ぺい配管であることを告げ、施工の可否を確認しました。すると、これは隠ぺい配管ではないので施工は可能である、と言われました。
工事業者からは隠ぺい配管と言われたことを説明すると、家気量販店は隠ぺい配管とは壁内を配管し室外機付近までに配管されるもので、エアコンの設置された高さで配管が外壁を抜いているので隠ぺい配管ではない、と説明しました。
なるほど、配管は壁で隠れているけれども、壁が配管化粧カバーの役割になっているだけなんだ、と理解しました。これは隠ぺい配管ではなく、通常の配管であり、エアコンを取り替えるうえで支障になることはなかったことを確信しました。
設置日時に家電量販店の業者が来ると、エアコンを見るなり、隠ぺい配管なので設置できません、と言いました。家電量販店で説明を受けたことを伝えても、何の解決になりませんでした。どうも、がせねただったようです。
業者に隠ぺい配管が施工できない理由を問うと、ソフトドレーンで配管しているとそこからの漏水などが起こることによる苦情が多いこと、当該家電量販店はソフトドレーンでの施工は禁止していること、とのことだった。ただ禁止されているから施工ができないのであって、施工は可能であり、他の家電量販店では施工できるとのことだった。
名の上がっていた他の家電量販店に行き、ソフトドレーンを使った隠ぺい配管であることを意気揚々と伝えると、うちでもできませんね、と即答されました。
どこなら施工できるのかを訊くと、エアコン設置を行っている街の電気店または建築時のハウスメーカーとの回答がありました。ハウスメーカーについては、新設で工事したのだから、取替え工事もできるとのことでした。
街の電気店に走り、上記を説明しましたが、できますよ、と答えがありました。どこかに勘違いがあるかもしれないと、施工するまで気がかかりだったのですが、2時間程度で作業が完了しました。作業員に問うと、ソフトドレーンを洗浄してエアコンと確実に接合すれば大丈夫とのことでした。

家を建てるとき、外観から隠ぺい配管を選択することがあると思います。その時はハウスメーカーに今後エアコンを取り替えるときに支障はないか確認すると、よいかもしれません。

石綿とは、造岩鉱物に属す繊維状の珪酸塩鉱物で、アクチノライト、アモサイト、アンソフィライト、クリソタイル、クロシドライト及びトレモライトをいいます。繊維状で紡織性を有し、耐熱性、熱絶縁性に優れていることで、建材製品として直接壁、天井、柱、梁等に吹き付けられたほか、床材、壁材、天井材、軒天材、防火壁材等に多く用いられました。使用例（国土交通省ウェブサイト）
石綿自体は問題でありませんが、石綿が空気中に拡散し、吸い込むことで労働者や一般人の中に長い潜伏期間の後に肺がんや中皮腫といった重篤な健康障害を起こしていたため、労働安全衛生法や大気汚染防止法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。
そのため、現在では殆どの先進工業国が石綿の使用を禁止し、日本でも 2004 年 10 月 1 日から労働安全衛生法により石綿含有建材、石綿含有摩擦材、石綿含有接着剤の輸入、製造、使用等が禁止し、さらに 2006 年 9 月から石綿を 0.1 重量％を超えて含有する製品の輸入、製造、使用等を禁止し、2012 年には適用除外製品も含め全面禁止になりました。

新築建築物等について、石綿を使用することはなくなりましたが、今後既存の建築物の解体が進むことから、石綿含有建築物の解体等の作業に従事する労働者への配慮と周辺環境への石綿飛散の配慮が重要になります。

2025年6月に西日本では異例の梅雨明け、東京で7月18日に梅雨明けし、連日の猛暑が続いています。2022年6月25日から7月3日にかけて、9日連続で35℃以上の猛暑日を記録したとき、温暖化現象のボーダーを超えたと感じました。
もう簡単には昔には戻れない。
人類の英知を駆使し、温暖化に歯止めを打ち、少しずつ昔に戻していくことを信じながらも、私たちはボーダーを超えた今をどう生きるか、どう知識を蓄えるかが重要だと思います。

梅雨、台風、秋雨の時期になると、土砂災害について報じられること多くなりました。
土砂災害とは、地すべり、土石流、がけ崩れのことをいい、大量の雨や地震によって引き起こされます。
1999年6月29日、広島市・呉市を中心とした集中豪雨により大規模な土砂災害（がけ崩れ・土石流等の発生件数325件、死者24名）が発生しました。この災害で明らかになったことは、宅地開発により誘導された住民が、土砂災害の危険の認識もないままに危険な箇所に家を建て住み続けていることでした。また新たな宅地開発が進むことにより、住環境が整備され、土砂災害のおそれのあることをだれも考えることもなかったこと等でした。
このようなことから、土砂災害のおそれのある箇所を明確にし、住宅等の新規立地の抑制や警戒避難体制の整備などソフト対策を図るため『土砂災害防止法』（正式名称：「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」）が2001年4月1日に施行されました。また土砂災害防止法を踏まえ宅地建物取引業法施行規則の一部改正され、土砂災害警戒区域等について重要事項説明の義務化が図られました。
土砂災害とは（東京都公式ホームページ）

土砂災害防止法には、『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』と『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を都道県知事は指定することができ、『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、当該区域における土砂災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域、と定義され、　　
『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』は警戒区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、一定の開発行為の制限及び居室を有する建築物の構造の規制をすべき土地の区域と定義されています。土砂災害が発生したとき住民等の生命等に危害が生ずるおそれがある区域を示すことが目的であり、崩れやすさといった危険度を明らかにするものではありません。
言葉のイメージと本当の意味とは異なることはよくあります。土砂災害防止法のよくある質問を下にリンクします。
土砂災害防止法　よくある質問と回答（東京都公式ホームページ）
区域の指定には、基礎調査の完了から一定の手続きが必要ですが、2014年8月豪雨により広島市北部で発生した土砂災害等を踏まえた法改正があり、区域指定に先立ち、早期に土砂災害の危険性を住民に周知できるよう、基礎調査結果の公表が義務付けられました。
東京都調査結果（東京都公式ホームページ）
重ねるハザードマップ（国土地理院ウェブサイト）

1.降雨量

特別警報、線状降水帯、記録的短時間大雨情報、危険を知らせる異常気象ワードは、当初は驚きを持っていましたが、今は慢性化してきました。いつどこかで事故や災害に巻き込まれても、不思議でない時代になりました。
2004年新潟・福島豪雨災害を受け2005年水防法改定により洪水ハザードマップの作成が義務付けられました。前提となる河川整備に用いられる計画降水量は、多摩川ですと年超過確率1/100でした。
2015年水防法が改正され、想定降水量が河川整備に用いられるものから想定し得る最大規模の降雨量（「想定最大規模降雨」という）に変更されました。要素となる「降雨継続時間」は、今までの洪水時又は雨水出水時の降雨の状況及び流出特性等を総合的に勘案して定め、総降雨量は全国を15地域に分け、地域別、面積別及び降雨継続時間別の最大降雨量から地域特性を考慮し、年超過確率1/1000よりも低くなるようにすることができるようになりました。（浸水想定(洪水、内水)の作成等のための想定最大外力の設定手法）「国土交通省ウェブサイト」
多摩川の想定最大規模降雨は、2日間総雨量588ミリメートルです。

2.避難経路

水防法改正後、2015年９月鬼怒川決壊のあった関東・東北豪雨災害が起こりました。ヘリによる救助者数 1,339人、地上部隊による救助者数 2,919人。既存のハザードマップでは、適切な避難行動につながりませんでした。
住民への周知・伝達がテーマになりました。

3.水防法に基づく洪水ハザードマップ

国土交通大臣または都道府県知事は、下記①～③の河川について、洪水浸水想定区域、洪水ハザードマップの対象とします。
　①洪水予報河川及び水位周知河川により指定した河川「国土交通省ウェブサイト」
　②特定都市河川浸水被害対策法により指定した河川
　③都道県知事に委託される区間外の一級河川のうち洪水による災害の発生を警戒すべきもの及び二級河川として国土交通省令で定める基準に該当するもの
そこに指定の区域、浸水した場合に想定される水深、浸水継続時間に加え、市町村の長は、洪水予報等の伝達方法、避難施設その他の避難場所及び避難路その他の避難経路に関する事項、避難訓練の実施に関する事項、要配慮者利用施設などの施設名及び所在地、その他洪水時等の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために必要な事項を住民等に周知させるため、これらの事項を記載した印刷物の配布その他の必要な措置を講じなければなりません。

4.東京都の洪水ハザードマップの公表状況

東京都の各区市町村の洪水ハザードマップの公表状況はこちらです。「東京都ウェブサイト」
東京都の浸水リスクの公表状況はこちらです。「東京都ウェブサイト」
1000年に1度の想定ですが、イメージがあれば、いつどこかで事故や災害に巻き込まれても大丈夫です。

開かずのシャッターと言われる商店街がある中で、学芸大学駅西口商店街は同東口商店街ともに活気があり元気です。私の通勤路となる西口商店街は、季節ごとの工夫した催しものや飾りが商店街を色付けさせています。
抽選会の案内、短冊の募集、臨時設営するビール会場の案内など街灯に案内板を設置しますが、クリスマスの時には商店街のお店の方々の写真をセピア調にして展示していました。風格があり温かみを感じました。
まとめていただいている方々の熱意、思いが、私たちの心を上げてくれます。
商店街の皆さまにありがとうございます。

１１月の晴れた日差しの温盛がありがたい午後です。
小学校が終わり３組の小学生が帰宅後集まりおしゃべりをしていました。ブランコ、滑り台、鉄棒、砂場があり幼児から低学年の小学生が遊べる遊具が集まっています。公園の一角にはパンジーなどのかわいい花が植えられています。「緑と花いっぱい協定」と書かれた立て札があり、平日のお昼頃ご婦人たちが手入れをされているときが見受けられます。

　　　　　　下馬公園

下馬公園から見通せるところに下馬中央公園があります。
東京学芸大学附属高等学校と隣接し、世田谷はっと保育園を取り囲むように11,410.14㎡ある大きな公園です。柵で囲まれた球戯広場があり何組もの児童が声を上げて過ごしています。この日は球戯広場の外にネットを立ててバトミントンをしている児童もいました。ところどころに犬の散歩で立ち寄る方々も多く見ます。
土のままのところがあれば、石できれいに装飾しているところもあり、球戯広場はダスト舗装され、
この時は紅葉で木々が色づき枯葉を落とす既設でしたが、春は桜色に公園が色づきます。

　　　　　下馬中央公園

下馬中央公園から２ブロック目にある公園ですが、1ブロックを過ぎるころから児童たちの声が湧き上がるように聞こえてきます。
アスレチック的な遊具あり、高い鉄棒あり、広場あり。下馬中央公園を凝縮したような公園です。車の多い道路には接していなく、中丸小学校から一番近いので、子供たちが集まりやすい公園として親しまれているようです。

野沢公園

バス通りを渡り、駒沢通りに面した東急ストアの手前に南原公園があります。
ここは幼児を対象にしているようで、椅子型ブランコがあります。滑り台は緩やかで、背の低い鉄棒があります。
東急ストアが近くにあることもあり、平日の昼頃は休憩中の大人がベンチで休んでいるところをよく見ます。

南原公園

南原公園から駒沢通りを渡り東へ行くと、碑文谷公園があります。
体育館、野球場、テニスコートのスポーツ施設のブロックと学芸大学駅から自由が丘駅に向かう東横線から見下ろせる弁天池や碑文谷厳島神社のある自然エリアのブロックがあります。その間にこども動物広場がありポニー小屋やうさぎなどの小動物とふれあえるエリアがあります。
週末には少年野球が大きな声を出し、ポニーの引馬が行われ、弁天池にボートが浮かびます。年代を問わず様々の人たちの憩いの場となります。

碑文谷公園

駒沢通りを二子玉川方面に１．５ｋｍ行くと、駒沢オリンピック公園があります。ここは世田谷区の広域避難場所にも指定され、高校大学を問わずスポーツ大会の会場としても食の祭典の会場としても使用されています。
下馬には多種多様な憩いの場がすぐ近くにあります。